来源：金融虎网 作者：金泽

近日，贝壳(NYSE:BEKE;02423.HK)公布2023年第一季度未经审计财务业绩显示，净收入从2022年同期的125亿元人民币增长到2023年第一季度的203亿元人民币(30亿美元)，增长了61.6%；净利润为人民币27.5亿元(合4亿美元)，而2022年同期净亏损为人民币6.2亿元；调整后净利润为人民币35.61亿元(合5.19亿美元)，而2022年同期为人民币2800万元。

第一季度，归属于贝壳普通股股东的净利润为人民币27.47亿元(合4亿美元)，而2022年同期归属于贝壳普通股股东的净亏损为人民币6.18亿元；归属于贝壳普通股东的调整后净利润为人民币35.58亿元(合5.18亿美元)，而2022年同期为人民币2900万元。

(资料图片)

金融虎网注意到，第一季度，包括金融服务在内的新兴业务及其他板块净收入达13亿元人民币(合2亿美元)，同比增长222.1%，主要归因于租赁物业管理服务和金融服务的净收入增加。

运营数据方面，总成交总值(GTV)为人民币9715亿元(1415亿美元)，同比增长65.8%。二手房成交成交额6643亿元(967亿美元)，同比增长77.6%。新房成交成交额2779亿元(405亿美元)，同比增长44.2%。家居装修总产值为人民币27亿元(合4亿美元)，而2022年同期为人民币2亿元。新兴及其他服务业总产值267亿元(39亿美元)，同比增长40.6%。

截至2023年3月31日，门店数量为41,275家，同比减少9.8%。截至2023年3月31日，活跃门店数量为39,622家，较上年同期下降7.8%。截至2023年3月31日，代理商数量为435,780，比一年前增长2.0%。截至2023年3月31日，活跃代理数量为411,526，比一年前增长7.8%。2023年第一季度移动月活跃用户(MAU)平均为4540万，而2022年同期为3970万。

2023年第一季度财务业绩分析

净营收

净收入从2022年同期的125亿元人民币增长到2023年第一季度的203亿元人民币(30亿美元)，增长了61.6%。这一增长主要是由于GTV总额的增加。GTV从2022年同期的5860亿元人民币增长至2023年第一季度的9715亿元人民币(1415亿美元)，增长65.8%，这主要归因于疫情缓解后被压抑的住房需求得到释放，以及宏观经济复苏和相继出台扶持政策背景下住房市场预期的改善，以及公司家居装修和家具业务的扩张。

•2023年第一季度现房交易服务净收入增长49.3%至人民币92亿元(合13亿美元)，而2022年同期为人民币62亿元，主要原因是现房交易总产值从2022年同期的人民币3741亿元增长77.6%至人民币6643亿元(合967亿美元)。

其中，(i)佣金收入从2022年同期的55亿元人民币增长41.6%至2023年第一季度的77亿元人民币(11亿美元)，主要原因是链家门店服务的现房交易GTV从2022年同期的2017亿元人民币增长43.2%至2023年第一季度的2888亿元人民币(420亿美元);

(ii)来自平台服务、特许经营服务和其他增值服务的收入(主要向公司平台上的关联商店和代理商收取)在2023年第一季度增长1111.0%至14亿元人民币(2亿美元)，而2022年同期为7亿元人民币;主要是由于公司平台上由关联代理服务的现房交易的GTV增长了117.9%，从2022年同期的1724亿元人民币增长到2023年第一季度的3755亿元人民币(547亿美元)。

•新房交易服务净收入从2022年同期的59亿元人民币增长42.2%至84亿元人民币(12亿美元)，主要原因是新房交易的GTV从2022年同期的1927亿元人民币增长44.2%至2779亿元人民币(405亿美元)。其中，贝壳平台通过互联代理商、专业的新房交易服务销售团队和其他销售渠道完成的新房交易GTV从2022年同期的1588亿元人民币增长到2023年第一季度的2270亿元人民币(331亿美元)，增长了43.0%。而链家品牌服务的新房交易总价从2022年同期的339亿元人民币增长到2023年第一季度的509亿元人民币(74亿美元)，增长了49.9%。

•家居装修和家具净收入在2023年第一季度为人民币14亿元(2亿美元)，而2022年同期为人民币8,800万元，主要是因为公司完成了对中国全方位家居装修服务提供商圣都家居装修有限公司的收购(“圣都家装”)，并于2022年第二季度开始整合其财务业绩；以及GTV家居装修和家具业务的有机增长。

●新兴及其他服务的净收入从2022年同期的4亿元人民币增长至2023年第一季度的13亿元人民币(合2亿美元)，增长222.1%，主要归因于租赁物业管理服务和金融服务的净收入增加。

收入成本

总营收成本从2022年同期的103亿元人民币增长至2023年第一季度的139亿元人民币(20亿美元)，增幅为34.9%。

●佣金——分成。公司在2023年第一季度向关联代理商和其他销售渠道支付的佣金收入成本为人民币65亿元(合9亿美元)，而2022年同期为人民币41亿元，主要原因是2023年第一季度通过关联代理商和其他销售渠道完成的新房交易的GTV较2022年同期有所增加

●佣金和薪酬——内部。公司2023年第一季度的内部佣金和薪酬收入成本为人民币54亿元(合8亿美元)，而2022年同期为人民币47亿元，这主要是由于通过链家代理商完成的二手房交易和新房交易的GTV增加导致可变佣金增加，部分被链家代理商固定薪酬成本的减少所抵消。专门的销售团队和其他一线业务人员，具备新房交易服务的专业知识。

●家庭装修和陈设费用。公司在2023年第一季度的家居装修和家具收入成本为人民币10亿元(合1亿美元)，而2022年同期为人民币6700万元，这主要归因于盛都收购以及家居装修和家具净收入的有机增长。

●门店相关成本。公司门店相关成本在2023年第一季度下降22.4%至7亿元人民币(1亿美元)，而2022年同期为9亿元人民币，主要原因是链家门店数量在2023年第一季度较2022年同期减少。

●其他费用。公司其他成本从2022年同期的5.16亿元人民币降至2023年第一季度的4.24亿元人民币(6200万美元)，主要是由于人力资源相关成本的减少。

毛利润

2023年第一季度毛利润从2022年同期的22亿元人民币增长至63亿元人民币(9亿美元)，增幅为186.1%。2023年第一季度毛利率为31.3%，而2022年同期为17.7%。毛利率的增加主要是由于：a)由于二手房交易服务净收入的增加和链家代理商固定补偿成本的减少，二手房交易服务的贡献率更高；b)由于利润率较高的项目数量增加，新房交易服务的贡献利润率更高，新房交易服务的固定补偿成本占净收入的比例相对较低；c)由于利润率较高的产品和服务的贡献增加，家居装修业务的贡献利润率上升；d)与2022年同期相比，2023年第一季度与门店相关的成本和其他净收入成本的百分比相对较低。

营业收入(亏损)

营业总费用从2022年同期的31亿元人民币增加到2023年第一季度的34亿元人民币(5亿美元)，增长7.5%，主要是由于销售和营销费用随着家居装修和家具业务的扩大而增加，部分被研发费用的减少所抵消。

•2023年第一季度的一般和行政费用从2022年同期的15.28亿元人民币增长6.1%至16.21亿元人民币(合2.36亿美元)，主要原因是股权薪酬的增加，但与2022年同期相比，2023年第一季度的人事成本和管理费用的减少以及员工人数的减少部分抵消了这一增长。

•销售和营销费用从2022年同期的8.61亿元人民币增加到2023年第一季度的12.94亿元人民币(1.88亿美元)，增长50.3%，主要是由于自2022年第二季度以来圣都的财务业绩合并以及家居装修和家具业务的有机增长导致家居装修和家具服务的销售和营销费用增加。

●2023年第一季度研发费用从2022年同期的7.49亿元人民币下降39.0%至4.57亿元人民币(合6700万美元)，主要原因是2023年第一季度研发人员人数较2022年同期减少，导致人员成本和基于股份的薪酬减少。

2023年第一季度的经营收入为29.78亿元人民币(4.34亿美元)，而2022年同期的经营亏损为9.18亿元人民币。2023年第一季度的营业利润率为14.7%，而2022年同期为负7.3%，主要原因是:a)毛利率相对较高，b)与2022年同期相比，2023年第一季度的人员优化和资源利用优化提高了经营杠杆。

2023年第一季度调整后经营收益为人民币38.30亿元(合5.58亿美元)，而2022年同期调整后经营亏损为人民币4.5亿元。2023年第一季度调整后营业利润率为18.9%，而2022年同期为负3.6%。2023年第一季度调整后EBITDA为人民币46.25亿元(合6.73亿美元)，而2022年同期为人民币3.41亿元。

净利润(亏损)

2023年第一季度净利润为人民币27.5亿元(合4亿美元)，而2022年同期净亏损为人民币6.2亿元。

2023年第一季度调整后净利润为人民币35.61亿元(合5.19亿美元)，而2022年同期为人民币2800万元。

归属于普通股股东的净收益(亏损)

2023年第一季度归属于普通股股东的净利润为人民币27.47亿元(合4亿美元)，而2022年同期归属于贝壳普通股股东的净亏损为人民币6.18亿元。

2023年第一季度归属于普通股股东的调整后净利润为人民币35.58亿元(合5.18亿美元)，而2022年同期为人民币2900万元。

现金、现金等价物、限制性现金和短期投资

截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物、限制性现金和短期投资合计余额为人民币666亿元(合97亿美元)。

商业前景

2023年第二季度，公司预计总净收入将在185亿元人民币(27亿美元)至190亿元人民币(28亿美元)之间，较2022年同期增长约34.3%至37.9%。这一预测考虑了近期房地产相关政策和措施的潜在影响，所有这些政策和措施仍然不确定，并可能继续影响公司的运营。因此，公司的持续和初步看法取决于业务状况和市场状况。

股份回购计划

公司建立了一项股票回购计划，根据该计划，公司可以在12个月内购买高达10亿美元的a类普通股和/或美国存托凭证。从2022年9月1日启动股票回购计划至2023年3月31日，公司根据股票回购计划在公开市场上以约2.286亿美元的总对价总计购买了约1620万股美国存托凭证，其中部分已于2023年4月初结算。