福田是没有争议的核心地段，还是深圳这些年新房供应最少的区之一，但是福田的新房这些年一直卖不完，哪怕2021年市场相对较好的时候开盘的小户型加福华尔登府邸也销售惨淡，至今还有大量房源未售出。

最近两年整个福田推出了10多个楼盘，仅2000多套住宅，还不如郊区一个楼盘推出的住宅数量多，这么多楼盘如今也只有两三个楼盘售罄，多个楼盘一半都没有卖掉。

很多人说深圳一路向西，未来的福田就是现在的罗湖，南山也一样会越来越差，会沿前海往宝安沙井方向发展，这样的观点我是非常不认可的，在可以预见的未来，住宅购买主力还得看福田和南山。

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福田新房过去两年销售惨淡主要有以下几方面原因：

1、没有相对完美的小区。过去两年福田开盘的新房除海德园以外，其他楼盘几乎没有一个像样的小区，地块很小，地块很难合理使用，哪怕是海德园也有很大的噪音问题。住宅是以人为本的，最后需要真实居住来兑现，没有好小区的楼盘居住体验感会大打折扣，回家就像被关进一个笼子里面一样，小区的基础配套会受影响，价值也会受到影响。

如果把红山的水榭春天和公馆一八六六这样的小区搬到福田，放在任何位置都是福田的标杆楼盘，不可能存在滞销的问题。福田不仅现在开盘的新房存在这样的问题，大部分片区的二手房一样存在这样的问题，没什么小区，规划零零散散，这样的小区时间越长，体验感就会越来越差，这也是为什么现在福田大部分二手房也不行的原因。

2、福田新房有与生俱来的价格优越感。福田房价肯定不是深圳最高的，但是福田新房指导价是深圳最高的，并且很多楼盘哪怕在过去市场好的时候也高的离谱，随便一个楼盘开盘，十多万的均价，开发商还很有信心，开盘前很高傲，坚持不降价，不转介，开盘后市场反馈大失所望后，才反应过来，降价转介全部用上，最好的开盘机会错过了，就变的非常被动。比如之前新洲片区的新房，皇岗片区的新房都是这样结局。

福田新房限价过高，如果说两年前开发商在市场中占了高限价多少便宜，现在就吃了多少亏。低迷的市场中，新房开盘卖不掉，后面就很难卖了。

3、随心所欲的户型和使用率。前面说了福田新房地块大部分都很小，还不方正，就是这样只能建一两栋的地块，周围环境也不符合豪宅定位，开发商还非常有信心按照豪宅的标准去打造，做大建筑面积，做小了使用面积，推高了总价，有钱人看不上，看上的买不起。

比如上沙的楼盘，126㎡的三房使用面积还小到感人，还好开发商有自知之明，在福田本身就比较低的新房限价上，开盘拿着刀使劲砍自己。

以上三方面是福田新房滞销的原因，按道理福田两年才2000多套新房住宅不应该卖不完，但是大部分楼盘都集以上三点于一身，卖不完就很正常了。假如现在福田有一个光明绿城桂语兰庭这样的楼盘开盘，不管在什么地方，都不会难卖。

福田没问题，福田的楼市没问题，有问题的是福田的房子、价格和小区。